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浙大蔡为民教授等权威人士:中国楼市终极逻辑


婚恋 2018-03-28 03:54 我要评论

 

一、房地产税简述:

编者按:3 月 22 日,都市快报 B02 版面, 全版专题报道房产税问题。引起大家密 切关注。恰好我司在 3 月 22日业务培训 中,邀请了浙江大学地产研究运营所所长蔡为民教授等权威人士做了《中国楼市终极逻辑》与《2018 年宏观形势分析》的报告。

其中不约而同的涉及到房地产税的问题,现将有关内容简述如下:

房地产调控大致是六招:

一是房地产供给保障机制,多主体供应、 多渠道保障;

二是率先启动去杠杆改革;

三是房地产税;

四是组建中 国住房保障银行;

五是租购并举、租售同权;

六是房地产投资(金融) 与投资房地产(投资实体)分离。

将来购买实体住房,会提高首付、增加持有和交易环节税费,特 别是交易环节要重税(土地增值税、个人所得税、契税以及其他一些税),税负会大致占到增加值的 45%。而你购买房地产的衍生投资工具,比方说房地产信托、私募基金等,保有环节没有税;交易环节就个人所得税和印花税。这样就促进居住类型的投资人买房,因为他不 交易,所以交易环节的税对他没影响。而希望投资的人,通过衍生品交易人,就是为实体提供资金的人,但是不需要购买实体的房子。最 终就实现了一个目标,叫房子是用来住的,不是用来炒的。

二、下面重点分析房地产税:

第一,是实施时间,基本确定是 2020 年。十八届三中全会说“到 2020年前完成房地产税的立法并实施”,十三五规划说“十三五内完 成房地产税的立法试点”。从实际操作看,财政部在 2016 年就完成了房地产税立法计划,国务院在 2017 年 2 月份已过常务会,预计 2018年上半年全国人大常委会可能启动对房地产税的一审一读。根据立法 法的规定,一般立法是 18 个月,最长是 24 个月。因此预计最迟在2020 年年中完成,立法实施准备期是半年。那么就最晚在 2020 年底 转入实施阶段。

第二,是征税对象是谁?是中华人民共和国境内所有的房地产, 包括住宅和非住宅。那么明确排除的是两个例外:第一个是政府的办公用房和军队的办公用房及作训用房(拨出财政缴财政),第二个是 农民拥有的农村宅基地上的房屋(同时满足农民与宅基地)。

第三,征收实施过程。预计是分批分阶段,在五年内即十四五计 划内就全国覆盖。预计第一批是十个房地产税的门槛城市,第二批是省会城市、计划单列市和苏州市,第三批是中国的较为发达的地区和 县级(张家港、江阴、昆山等),第四批是一般的地级市、县级市。

第四,征税的属性为财产税。即房产按现值进行评估计税。比较 特殊的是建在集体经营性建设用地上的小产权房。它接下来取得的土地权利叫长租权,因此拥有小产权房的主体,并不承担房地产税。而 是由村集体或者把地买下来的开发商承担。

第五,是税收优惠。税收优惠有三个方面,基础性财产免税、功能性财产免税、面积优惠;简单而言一套房屋免税、居住房屋免税、居住面积免税。从目前情况看,房产税对第一套居住用房(别墅、豪 宅除外)免税,并设置面积优惠(人均 60 平米)。计算公式就是,两套房子超优惠面积的面积部分平摊,乘以各自区域(按街道)评估房价,乘以税率系数(1.2%-1.5%),再打三折或五折(三套以上不打折)。需要注意的是商住房、写字楼等非居住性质的均不享受税收优惠。事 实上,这些房子现在就被征税,名字叫房产税(交易环节征收并计收罚息),税率 1.2%,将来改征的名字叫房地产税,税率会提高到 1.3 到1.4,但同时取消城镇土地使用税。

三、从房产税设计看:

一是补充地方税源;

二是打击三套以上的房屋 囤积;

三是促进城市群功能分化。

前两个好理解,最后一个大家要消化一下。大家想,房地产税一旦消息传出来,大多数人会把你的免税面积用在哪里?房价高的区域。所以会卖出便宜的房子,买贵的房子, 导致三线、四线城市房价下跌。这样呢,国家也完成了城市群功能分化(想想雄安规划)。以后,国家不再打造全功能城市,而是打造全 功能城市群:一线城市做资源配置,二线城市做服务业,三四线城市做产业集聚。产业集聚的城市,要求生活条件尽可能的好,生活成本 要尽可能低,能够吸引到一流的工程技术,这个城市就富有竞争力。

综上所述,我们有几个判断:

一是房地产税已经进入最后的阶段。

二是房地产税会影响产业布局及人口、人才流动。

三是对一线、二线 城市的住宅房价影响不大;对三线、四线城市有一定影响,会挤出外来的炒房客。

四是会影响部分商住房房产价格。