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房企融资全面收紧,是什么影响了银行的态度


名校 2018-06-18 09:35 我要评论

 

自 2017年以来,房地产企业融资渠道受阻,银行、信托、债券、股权等渠道纷纷收紧,这收紧之势如也如比赛一般,生怕晚了一步就成了接盘的那个。

房企融资全面收紧,是什么影响了银行的态度

银行说了,要“加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,调控好相关贷款风险,收缩土地贷款”,“自查违规为房地产开发企业发放贷款用于支付土地出让金;违规为四证不全、资本金比例不到位项目发放开发贷;违规绕道、借道通过发放流动贷款、经营性物业贷款等为开发商提供融资。”——房地产要买地了,银行不借钱了。

既然表内贷款走不了,那绕个弯,走表外融资吧。

但是,银行又说了,“加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域“、”落实“穿透”原则,禁止同业、资管计划进入房地产“、”禁止银行资金违规用于购地、违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、理财资金违规进入房地产领域。“——理财、同业,统统都不行。

那非标可以吗?

信托说“严禁信托公司利用信托计划作为通道,通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资。“

保险债权计划说“险资不得投资普通住宅项目。“

私募资管计划说“禁止以委托贷款、嵌套信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他类资产收(受)益权和以回购、第三方回购、对赌、定期分红等明股实债等方式受让房地产开发企业股权以及其他投资方式直接或间接投资于16个普通住宅地产项目”、“不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产企业融资,用于补充流动资金或支付土地出让价款。“

以前玩的666的非标,如今也不灵了,只能依靠资本市场了。但没想到的是:

债券市场说“禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设”、“对房企发债分类监管,收紧房企发债”、“普通住宅ABS受限”。

股票市场说“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的,本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月;上市公司申请非公开发行股票的,拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的20%。”

求房地产企业的心理阴影有多大!

而近日,又有新闻说部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务,这于房地产企业而言无疑是雪上加霜。一方面债务规模高企,另一方面融资渠道还在不断收紧。

房企融资全面收紧,是什么影响了银行的态度

01房地产企业债务规模逐年增高

2015-2016年这两年是房地产企业债务规模快速膨胀的两年,107家上市房地产企业的新增有息债务规模高达8520亿元。对比2010-2014年五年间的新增有息债务总和,也仅有8200亿元。

显而易见,两年新增有息债务的规模超过前五年新增有息债务的总和,债务规模扩张的非常快。

与此同时,上市房企的资产负债率从2010年70.58%升至2017年9月末的79.7%;同期,净负债率从54%升至147%。净负债率是扣除货币资金后的有息债务与净资产的比例,更能反映出房地产企业的债务压力。

在107家上市房企中,净负债率超过100%的企业共有46家,最高的企业甚至超过了500%。同时,通过比较发现,国企的净负债率明显高于非国企,2017年9月末,国企的净负债率的平均数为110%,而非国企的净负债率中位数仅有35%,一方面,国企在规模扩张上整体风格更为激进;另一方面,也反映出国资房地产公司在外部融资上更具优势。

房企融资全面收紧,是什么影响了银行的态度

02房地产企业的融资渠道受阻