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[转载]开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金?


名校 2018-07-12 10:19 我要评论

 

微信:chinazhang2014

一、违约金的调整的基本规则

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’” 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定:“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下,对于违约金数额过分高于违约造成损失的,应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则,坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质,合理调整裁量幅度,切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”

根据上述法律规定,调整违约金主要的参考因素是实际损失,此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。违约金是以填平为原则,以补偿性为主。

二、惩罚性赔偿的可能性

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定:“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时,应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平。”

开发商逾期交房,给业主造成的损失主要表现为居住利益的损失,这个损失的量化一般表现为当地相类似屋的房租损失。但是,预售合同可能会约定每日已付房款万分之五的逾期违约金,这个数字远远高于业主每日房屋租金的损失,属于惩罚性的违约金。对此惩罚性的违约金,根据违约金调整的一般规则,是很难得到支持的。但是,开发商提供的预售合同属于格式合同,开发商的缔约地位强于业主的缔约地位(某些地方的法院认为业主属于消费者),开发商应当预见到了自己逾期交房要承担惩罚性的逾期违约金,并自愿接受此惩罚性的逾期交房违约金,应当视作是其意思自治的体现,根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定,开发商应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金。

附上海智富茂城置业有限公司与蔡某某、冯某某商品房预售合同纠纷案

案情简介:2013年9月16日,蔡某某、冯某某与智富茂城公司签订《上海市商品房预售合同》,约定:蔡某某、冯某某购买智富茂城公司位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》6号13层1602室房屋,总房价款为3,746,464元。智富茂城公司应于2014年8月31日前将房屋交付蔡某某、冯某某。合同第七条约定,蔡某某、冯某某若未按本合同约定的时间付款,应当向智富茂城公司支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之一计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定,智富茂城公司定于2014年8月31日前将房屋交付蔡某某、冯某某,除不可抗力外。合同第十二条约定,智富茂城公司逾期交房,应当支付违约金,违约金自2014年9月1日起,按已支付房价款的日万分之一计算。逾期超过90天,自91天起,智富茂城公司应向蔡某某、冯某某支付的违约金按已支付房价款的日万分之五计算,若逾期超过180天,蔡某某、冯某某有权单方面解除合同。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。付款方式和付款期限约定:蔡某某、冯某某应于2013年11月16日前向智富茂城公司支付房款262万元。补充条款第七条,关于房屋交付(补充本合同第十一条、十三条)第五款约定,智富茂城公司如未按约交房,应当支付违约金,违约金按蔡某某、冯某某已支付房价款日万分之一计算,自2014年9月1日起算至智富茂城公司通知交房之日。如因蔡某某、冯某某原因未能在智富茂城公司通知交房之日前来办理交房手续,智富茂城公司不承担逾期交房违约责任。合同签订后,蔡某某、冯某某按约支付首付款,房款90万元于2013年11月18日到智富茂城公司账户。智富茂城公司至今未交付房屋。

一审审理中,智富茂城公司以违约金约定过高为由提出减免违约金的申请。蔡某某、冯某某同意逾期付款违约金在本案中一并予以解决,但提出智富茂城公司所述逾期付款违约金超过诉讼时效。

裁判原文节选