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只占5%的精装别墅市场,豪华、精装、独栋别墅该怎么做?


政要 2018-06-01 11:47 我要评论

 

自2003年到2012年,国家出台了一系列的“叫停别墅用地政策”,由此造成了10年间,北京土地供应大幅放缓,别墅土地几近断供。但市场对别墅需求只增不减。据北京市住建委网站数据显示,2016年北京别墅共实现成交8055套,成交面积241.43万平方米,同比2015年分别大涨119%和116%,刷新了历史记录。今年1-7月,在供应减少与调控的背景下,北京的别墅成交仍达到了3448套。

别墅供应不断减少而需求不减,使得别墅产品越来越稀缺,特别是独栋别墅、容积率不到1的别墅产品的存货量,更是一双手就数得过来的数字。

日前,北京庄园项目举办了发布会,其打造的233栋容积率0.6的独栋别墅产品,将设计成精装修交付,这在别墅精装交付比例只有5%的的北京市场,稀缺性不言而喻。

该项目隶属于运通集团,据该集团总裁李竑介绍,北京庄园定位住过别墅的人,在产品打造上追求拎包入住,最年轻的精装材料品牌也有100岁。其中,用于装饰外墙的德国米黄,是从阿尔卑斯山脉开采,至今有5亿年;用于室内装饰的鱼肚白,是从意大利进口的,每月限量开采500平方米,北京庄园已买断其一年的产量;铺装庄园道路的小料石,来自意大利,与米兰大教堂门前广场同矿开采;还有作为别墅的室内石柱的锡耶纳金,则是梵蒂冈大教堂建筑用材,整颗开采下来。每件厨房电器,乃至炉灶、刀具,都是按照米其林主厨的标准来配置,还有ECOWATER全屋水净化系统,Honeywell 中央除尘系统等等。

一般而言,精装房能提高市场的溢价能力,一些地理位置较好的大平层豪宅常常选择这一模式。比如在北京,哪怕一路之隔,一套精装豪宅的单价10万元/平米,而二手房不到5万元/平米。

但恰恰相反,在欧美国家,别墅精装交付的比例是100%,北京别墅市场的精装修交付比例只有5%,业内人士认为,别墅业主个性化较强,别墅的室内装修相对于刚需性质的商品房,更具有设计性和独特性。开发商如果擅作主张,豪华精装交付,很可能吃力不讨好,因此,敢将别墅做成精装卖的可谓凤毛麟角,目前市场在售的也只有鸿坤林语墅、御汤山、观承等非常少数项目。

但其实这又是一个非常刚需的市场。如果自己装修别墅,所耗费的时间、精力、财务成本都是非常大的。有业内人士粗略计算,选择毛坯别墅自己装修,意味着要耗时至少一年,选28种装修基础辅材,35项基础工程,8种主材,52件家具配饰,至少要去到80多家店铺和将近100人讨价还价,购买近200个商品。

而另一方面,毛坯别墅从装修到入住的周期,普遍需要4年左右。错位的装修进程,往往使社区变身为一个大工地,面临噪音、粉尘污染的问题,居住的安全性,私密性也大打折扣。

因此,对大部分开发商而言,别墅精装是一柄无比锋利的双刃剑,它的好与坏,一切须等待业主住进去之后,才可以盖棺定论。

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